Mietspiegel 1997, Mietspiegel 2005, Mietspiegel 2010, Mietspiegel 2015
Einführung
Der Mietpreisspiegel (erstmalig veröffentlicht 1992) für das gesamte Gebiet der Stadt Lingen (Ems) basiert auf einer Umfrage, die von den an der Herausgabe des Mietspiegels Mitwirkenden veranlasst wurde.
Die im Mietpreisspiegel ausgewiesenen Werte entsprechen hinsichtlich ihrer Aktualität dem im Erhebungszeitraum ausgewerteten Zahlenmaterial und erstrecken sich ausschließlich auf nicht preisgebundene Wohnungen. Mietwerte von Sozialwohnungen und Asylunterkünften (durch die Stadt Lingen (Ems) angemietet), sind im Mietpreisspiegel nicht enthalten.
Herausgeber des Mietpreisspiegels, ist die Stadt Lingen (Ems) unter Mitwirkung des "Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Lingen (Ems) e.V.", des "Mietvereins Emsland und Umgebung e.V.", des "Ringes Deutscher Makler", eines vereidigten Bausachverständigen und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Emsland.
Der Mietpreisspiegel ist als eine grundsätzliche Orientierungshilfe für die jeweiligen Vertragspartner auf dem Wohnungsmarkt für nicht preisgebundene Wohnungen anzusehen und hat daher auch lediglich Rahmencharakter.
Er greift weder in bestehendes Vertragsrecht ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuabschluß von Mietverträgen durch ihn berührt. Für möblierte Wohnungen ist der Mietpreisspiegel nicht anwendbar, ebenso nicht bei Kleinstwohnungen und Einfamilienhäusern.
Die Stadt Lingen (Ems) ist nicht berechtigt, Beratungen oder Rechtsauskünfte zu Mietpreisfragen zu erteilen. Dafür stehen Rechtsanwälte, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein und der Mietverein zur Verfügung.
Es ist vorgesehen, den Mietpreisspiegel auch weiterhin fortzuschreiben.
Mietpreisberechnung nach den gesetzlichen Möglichkeiten
Zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen kommen nach Artikel 3 (Gesetz zur Regelung der Miethöhe - MHG), § 2 Abs. 2 des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18.12.1974 i.d.F. des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982, BGBl. I, S. 1912 ff., in Betracht:
• eine übersicht über die üblichen Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum in der Gemeinde (Mietspiegel)
• ein mit Begründung versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen
• der Nachweis entsprechender Entgelte für drei benannte vergleichbare Wohnungen.
Der Mietpreisspiegel enthält die durchschnittlichen Nettomietkosten in Abhängigkeit von der Fertigstellung, Ausstattung und Größe für Wohnungen, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlung und Umlage erhöhter Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Sachverständigengutachten sowie Vergleichsmieten können vom Mietpreisspiegel fallweise abweichen.
Lage der Wohnung
Der Mietpreisspiegel berücksichtigt keine Lagebewertungen. Lagebewertungen sind im allgemeinen weitgehend von jeweiligen Einschätzungen der Mietparteien abhängig und können zu Abweichungen vom Durchschnittspreis führen.
Mietpreis
Der Mietpreisspiegel gibt die in der Stadt Lingen (Ems) üblichen Mietpreise für nicht preisgebundene Wohnungen an. Dabei handelt es sich um die durchschnittlich Nettomonatsmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Darin enthalten sind Kosten für Instandhaltungsreparaturen, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten (Nebenkosten) jeglicher Art. Ebenso nicht enthalten sind Untermieterzuschläge, Zuschläge für die Benutzung von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken sowie Vergütungen für die überlassung von Gegenständen in Wohnungen (z.B. Möbel).
Der Mietpreisspiegel enthält ergänzende Hinweise zur Ausstattung der Wohnung, da unabhängig von der Lage vor allem diese Merkmale zu Zu- oder Abschlägen führen.
Betriebskosten (Nebenkosten)
Die Betriebskosten sind nicht Bestandteil der ortsüblichen Miete. Abs. 1 der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen [2. Berechnungs VO - II. BV - i.d.F.v. 12.10.1990 über wohnwirtschaftl. Berechnungen (BGBl. I 1990 S. 2178) - änd. VO v. 13.7.1992 (BGBl. I 1992 S. 1250) - änd. in § 28, VO v. 23.7.1996 (BGBl. I 1996 S. 1167)].
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer beim bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen:
• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizungs- und Warmwasserkosten
• Kosten für die Reinigung und Wartung von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebes des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
• Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflegen
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten für Gemeinschafts-Antennenanlagen, private Verteilanlage eines Breitbandkabelnetzes
• Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen
• sonstige Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen.
Die Umlage dieser Betriebskosten setzt voraus, daß dieses im Mietvertrag vereinbart ist.
Wohnfläche (gem. DIN 283)
Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nicht: Zubehörräume (z.B. Keller, Dachböden, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen), Wirtschaftsräume (z.B. Vorratsraume, Ställe) und Geschäftsräume.
Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen:
• voll: die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern
• zur Hälfte: die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern von Wintergärten, Schwimmbädern u.ä.
• nicht: die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.
Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundfläche zur Ermittlung der Wohnflächen je nach Wohnwert bis zur Hälfte angerechnet werden. Beheizte Wintergärten sind je nach Wohnwert voll anzurechnen.
Zuschlagsmerkmale und Abschlagsmerkmale
Die Mietwerte setzen einen durchschnittlichen Wohnungszustand voraus. Sie beziehen sich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Als Zuschlagmerkmale kommen u.a. in Betracht:
• besondere Ausstattungen (z.B. reichhaltige Sanitärausstattung, separates WC)
• besondere Schall- und Temperaturisolierungen (bis Baujahr 1976),
• Einbaumöbel, Einbauküche
• Appartements,
• Aufzug
• besonders gute Wohnanlage.
Für die Wohnungen, die durch Modernisierung aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine höhere Fertigstellungskategeorie entsprechend dem erreichten Standard möglich.
Als Abschlagsmerkmale kommen u.a. in Betracht:
• nicht abgeschlossene Wohnungen
• Bad/WC außerhalb der Wohnung
• fehlende Warmwasserversorgung
• fehlender Abstellraum sowie fehlende Wäschetrockenrmöglichkeiten
• schlecht belichtete und belüftete Wohnungen
• Einzelöfenheizung
• besondere Lärm- bzw. Geruchsbelästigungen.
Mietpreisspiegel für die Stadt Lingen (Ems) - Ausgabe 1997
Nettomonatsmiete in DM/m2-Wohnfläche (ermittelt aus dem Zeitraum 01.07.1993 - 30.06.1997 gem. § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG)
| Wohnungs- größe in qm |
Fertigstellung bis 1965 |
Fertigstellung 1966-1971 |
Fertigstellung 1972-1980 |
Fertigstellung 1981-1989 |
Fertigstellung ab 1990 |
| bis 40,9 | 9,17 (€ 4,69) |
9,76 (€ 4,99) |
10,35 (€ 5,29) |
10,94 (€ 5,59) |
11,53 (€ 5,90) |
| über 40 - 50 | 8,91 (€ 4,56) |
9,50 (€ 4,86) |
10,09 (€ 5,16) |
10,68 (€ 5,46) |
11,27 (€ 5,76) |
| uber 50 - 60 | 8,65 (€ 4,42) |
9,24 (€ 4,72) |
9,83 (€ 5,03) |
10,42 (€ 5,33) |
11,01 (€ 5,63) |
| über 60 - 70 | 8,39 (€ 4,29) |
8,98 (€ 4,59) |
9,57 (€ 4,89) |
10,16 (€ 5,19) |
10,75 (€ 5,50) |
| über 70 - 80 | 8,14 |
8,72 (€ 4,46) |
9,31 (€ 4,76) |
9,90 (€ 5,06) |
10,49 (€ 5,36) |
| über 80 - 90 | 7,88 (€ 4,03) |
8,47 (€ 4,33) |
9,05 (€ 4,63) |
9,64 (€ 4,93) |
10,23 (€ 5,23) |
| über 90 - 100 | 7,62 (€ 3,90) |
8,21 (€ 4,20) |
8,80 (€ 4,20) |
9,38 (€ 4,80) |
9,97 (€ 5,10) |
| über 100 | 7,36 (€ 3,76) |
7,95 (€ 4,06) |
8,54 (€ 4,37) |
9,12 (€ 4,66) |
9,71 (€ 4,96) |
Hinweise:
Die Mieten gelten für das Stadtgebiet Lingen (Ems). Wohnungen im Innenstadtbereich (Nordring - Bundesbahn - Kanal liegen durchschnittlich 10 % über den o.a. Werten, Wohnungen in den Ortsteilen (Baccum, Bramsche, Holthausen-Biene, Clusorth-Bramhar) durchschnittlich 10 % unter den angegebenen Werten.
Die Mieten beziehen sich auf Wohnungen mit Sammelheizungen und mit Bad oder Duschraum, Fenster mit Isolierverglasungen. Für Wohnungen ohne Sammelheizung oder Bad oder Duschraum konnten keine Daten abgeleitet werden.
Für Wohnungen, die durch Modernisierung aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine höhere Fertigstellungskategorie entsprechend dem erreichten Standard möglich.
Bei Neuvermietungen können abweichende Werte vereinbart werden.
Robert Koop & Kollegen
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